가족 간 부동산거래, 증여세 폭탄 피하는 핵심 체크리스트

부모님이나 자녀에게 부동산을 팔거나 사려고 계획하셨나요? 흔히 가족 간의 거래는 서류만 갖추면 된다고 생각하기 쉽지만, 자칫하면 예상치 못한 세금, 특히 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 저도 예전에 아버지 소유 토지를 매매하려다 증여세 이슈 때문에 계획을 수정했던 경험이 있습니다. 가족 간 부동산거래는 세법상 '특수관계인 간 거래'로 분류되어 엄격한 기준이 적용됩니다. 특히 시세와 거래가액의 차이가 일정 기준 이상일 때 증여세를 과세하게 되는데, 이 부분에 대해 여러분도 많이 궁금해하셨을 겁니다. 지금부터 가족 간 부동산거래 시 증여세가 어떻게 적용되는지, 그리고 현명하게 대처하는 방법을 핵심만 정리해 드리겠습니다.

가족 간 부동산거래 전 현명하게 대처하는 방법을 상의하는 가족의 모습

 

핵심 개념 정리: 가족 간 부동산거래와 증여의제

가족 간 부동산거래는 세법상 증여로 추정될 수 있습니다. 매매 계약을 맺고 대금을 주고받았더라도, 거래 내역이 불분명하거나 시가에 비해 현저히 낮은 가격으로 거래했다면 증여로 간주될 가능성이 높습니다. 이러한 경우를 '증여의제'라고 부릅니다. 증여의제란 실제로 증여는 아니지만, 경제적 이익을 얻은 경우 증여로 보아 증여세를 과세하는 것을 말합니다.

• 증여의제 과세 기준: 시가와 거래가액의 차액이 다음 두 가지 기준 중 더 적은 금액 이상일 경우 증여로 간주합니다.
  • 시가의 30%에 해당하는 금액
  • 3억 원

예를 들어, 시가 10억 원짜리 부동산을 6억 원에 매매한다면 차액은 4억 원입니다. 이 경우 시가의 30%(3억 원)와 3억 원 중 더 적은 금액은 3억 원입니다. 차액 4억 원이 3억 원을 초과하므로 증여세 과세 대상이 됩니다. 증여재산가액은 이 차액 4억 원에서 3억 원을 제외한 1억 원이 됩니다.

 

증여세 과세 기준 및 절차

가족 간 부동산거래 시 증여세는 양수자(부동산을 사는 사람)에게 과세됩니다. 세금 폭탄을 피하기 위해서는 거래 시점의 '적정 시가'를 정확하게 파악하는 것이 가장 중요합니다.

1. 시가 파악: 거래하려는 부동산의 시가를 확인하는 단계입니다. 아파트처럼 매매 사례가 많은 부동산은 최근 6개월 이내의 유사 매매 사례 가액을 시가로 인정받을 수 있습니다. 단독주택이나 상가처럼 사례가 적다면 감정평가를 받는 것이 안전합니다.
2. 매매가액 설정: 시가와 거래가액의 차이가 '시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액'을 넘지 않도록 매매가액을 설정해야 합니다. 이 범위 내에서 거래하면 증여세는 발생하지 않습니다.
3. 자금 출처 소명: 매매 대금을 지급했다는 증거를 명확히 남겨야 합니다. 현금 대신 계좌 이체 내역을 보관하고, 양수자의 소득 증명 서류, 기존 자산 처분 내역, 대출 계약서 등을 준비해야 합니다.
4. 양도소득세 검토: 양도자(부동산을 파는 사람)는 양도소득세를 내야 합니다. 시가와 거래가액의 차이가 '시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액' 이상이라면, 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다. 이를 부당행위계산 부인 규정이라고 합니다.

가족 간 부동산거래 체크리스트

다음은 거래를 진행하기 전 반드시 확인해야 할 5가지 항목입니다.

• 적정 시가 파악: 아파트라면 유사 매매 사례가를, 그 외 부동산은 감정평가를 받아야 합니다.
• 매매대금의 확실한 이체: 현금 거래 대신 계좌 이체로 증거를 남겨야 합니다. 차용증만으로는 매매로 인정받기 어렵습니다.
• 매수자의 자금 출처: 매매 대금의 출처를 증빙할 수 있어야 합니다. 소득, 예금, 다른 자산 처분 대금 등 명확한 증거가 필수입니다.
• 계약서 작성 및 신고: 일반 매매와 동일하게 공인중개사를 통한 매매계약서를 작성하고, 실거래가 신고를 해야 합니다.
• 양도소득세 검토: 매매가액을 낮게 설정하면 증여세는 피할 수 있지만, 양도자의 양도소득세가 시가를 기준으로 재계산될 수 있으므로 양쪽의 세금을 모두 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 가족 간 거래는 무조건 증여로 보나요?

아닙니다. 실제 매매 대금이 오갔다는 사실을 객관적인 증빙 서류로 증명하면 매매로 인정받을 수 있습니다. 다만, 대금을 주고받았더라도 거래가액이 시가와 현저한 차이가 나면 증여세가 부과될 수 있습니다.

 

Q2. 부모 자식 간 차용증을 쓰고 돈을 빌려 거래하면 되나요?

차용증을 쓰고 금전을 빌리는 것도 가능합니다. 하지만 차용증 내용대로 이자를 지급하고 원금을 상환한 증거를 모두 남겨야 합니다. 특히 부모가 이자나 원금을 대신 갚아주면 그 금액이 증여로 간주될 수 있습니다.

 

Q3. 시가와 거래가액 차이가 얼마나 나야 증여세가 나오나요?

시가와 거래가액의 차액이 '시가의 30% 또는 3억 원' 중 더 적은 금액 이상일 때 증여세가 과세됩니다. 이 기준을 '증여세 증여의제 규정'이라고 부릅니다.

 

마무리 요약

가족 간 부동산거래는 단순한 매매가 아니라 세무상 엄격한 검토가 필요한 일입니다. 거래가액을 시세에 맞게 설정하고, 매수자의 자금 출처를 명확히 준비하는 것이 핵심입니다. 특히 증여세와 양도소득세 두 가지를 동시에 고려해야만 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

이 글에서 다룬 내용을 바탕으로 거래하려는 부동산의 시가를 먼저 확인하고, 매매가액 설정 시 시가와 거래가액의 차이가 적정 범위 내에 있는지 반드시 계산해 보세요. 실제 거래 시에는 전문가의 도움을 받아 서류를 꼼꼼히 준비하고 자금 흐름을 투명하게 관리하는 것을 추천합니다.