강남 상권 빌딩 상속 후, 왜 급매로 내놓게 되는가

 

서울 강남 한복판에 자리한 수익형 빌딩은 오랜 노동의 결실이자 상징적인 부의 자산이다. 그러나 상속의 순간이 찾아오면 이 ‘상징’은 곧 ‘부담’으로 전환된다. 상속세는 시가 기준으로 계산되고, 납부는 오직 현금만 가능하기 때문이다. 겉보기에 수백억 자산가처럼 보여도, 정작 손에는 현금이 부족해 급히 매각을 고민하는 상황이 벌어진다. 이 글에서는 강남 상권 빌딩 상속이 왜 급매로 이어지는지를 세무·현금흐름 관점에서 자세히 알아봅니다.

상속 후 현금 흐름을 고민하는 모습

 

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상속 개시 순간, ‘현금 압박’이 시작된다

상속세는 피상속인이 남긴 모든 자산의 시가를 합산하여 계산한다. 부동산의 비중이 절대적으로 큰 경우, 상속세 규모도 자연히 커진다. 강남 상권 빌딩처럼 공시가와 시가의 괴리가 작은 자산은 최고 세율 50% 구간까지 적용된다. 상속인 입장에서는 상속이 개시되는 즉시 세금 납부를 위한 ‘현금화 전략’을 세워야 한다.

문제는 세금을 현물로 낼 수 없다는 점이다. 상속세는 반드시 현금 납부가 원칙이며, 분납을 선택하더라도 보증·이자 부담이 뒤따른다. 예를 들어 시가 100억 원의 건물을 상속받을 경우, 각종 공제를 적용하더라도 40억 원가량의 상속세가 산출될 수 있다. 이 금액을 마련할 수 있는 방법은 한정적이다. 대출, 매각, 또는 임대수익 증대밖에 없다.

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100억 건물에 40억 세금, ‘장부상 부자’의 착시

상속받은 건물은 겉보기엔 100억 원 자산이지만, 실제로는 현금이 아니다. 자산이 부동산에 묶여 있고 유동성이 없기 때문이다. 상속세를 내기 위해 대출을 받으면 이자비용과 담보 부담이 생긴다. 만약 금리가 5% 수준이라면, 단순 계산으로 연간 이자비용만 2억 원이 넘는다. 여기에 재산세, 종부세, 지방교육세 등 매년 수억 원대의 보유세가 추가된다.

이처럼 ‘부자’로 보이지만 매달 현금 유출이 쌓이면 실질적 현금흐름은 빠르게 악화된다. 건물주가 아니라 사실상 ‘세금 납부의 인질’이 되는 셈이다. 강남의 빌딩 시장에서 상속 직후 급매로 내놓는 사례가 많은 이유가 바로 여기에 있다.

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‘임대료로 세금 버티기’ 전략의 함정

일부 상속인은 임대료 수익으로 상속세를 충당하려 시도한다. 하지만 현실은 녹록지 않다. 임대수익률이 과거보다 낮고, 공실이나 관리비 인상 리스크도 크기 때문이다. 실제로 연 8억 원의 임대료가 들어온다고 해도 관리비, 수선충당금, 중개수수료, 운영비 등을 제하면 실질 수익(NOI)은 절반 수준까지 떨어진다.

더 큰 문제는 금융비용이다. 상속세를 마련하기 위해 담보대출을 늘리면, 이자비용이 NOI를 초과할 위험이 있다. 이는 곧 마이너스 현금흐름으로 이어지고, ‘세금 낼 돈을 마련하기 위한 대출’이 ‘채권기관의 압박’으로 바뀌는 악순환을 만든다. 이런 구조에서는 현금흐름을 개선하는 방법이 매각 외엔 남지 않는다.

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시세 반영 강화, 과세의 ‘중력’이 커지다

한때는 공시가격 기준으로 과세되던 시절이 있었다. 그러나 최근 국세청은 고가 부동산에 대해 ‘시가 반영’을 강화하고 있다. 감정평가사에 의한 시가 산정이나 인근 거래 사례를 통해 상속재산 평가금액을 현실화한다. 즉, 과거처럼 공시가를 기준으로 세 부담을 완화하던 관행이 사실상 사라진 것이다.

이 변화는 강남 빌딩처럼 시세가 높고 거래가 빈번한 자산일수록 치명적이다. 과세표준이 오르면 공제 후 과표도 상승하고, 그 결과 상속세가 눈덩이처럼 불어난다. ‘공시가 시대에 세금 절약했다’는 얘기가 이제는 ‘운이 좋았다’고 평가받는 이유다.

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왜 결국 급매로 이어질까?

결국 핵심은 ‘현금흐름’이다. 상속세는 현금 납부이지만, 자산은 현금이 아니다. 이를 해결하지 못하면 상속인은 건물을 담보로 대출받거나 매각을 추진할 수밖에 없다. 그런데 급매로 내놓는 순간, 시장에서 거래가격은 시세보다 수억~수십억 낮게 형성된다. 거기에 양도소득세와 중개수수료까지 부담해야 하니 손실이 현실화된다. 다시 말해, ‘세금 납부를 위한 매각’이 곧 ‘자산 손실’로 이어지는 구조다.

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미리 준비하는 현금흐름·세금 전략

상속이 ‘결정’이 아닌 ‘준비’의 영역임을 이해해야 한다. 다음 몇 가지 전략이 현실적 대안으로 거론된다.

• 사전 증여 분산: 생전에 일정 지분이나 층별로 구분해 증여함으로써 과세표준을 분산하고 공제 혜택을 최적화한다.
• 법인화 전략: 임대법인 설립이나 가업상속공제 요건을 충족할 경우 일정 세부담을 줄일 수 있다.
• 유동성 버퍼 확보: 상속 전 보험금·신탁·예금 등 현금성 자산을 준비해 납부 시점의 자금 공백을 메운다.
• 현금흐름 통제: 장기 고정금리 대출로 이자 리스크를 분산하고, 임대 포트폴리오를 안정화해 NOI를 방어한다.

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결론: 상속은 ‘자산 이동’이 아닌 ‘유동성 시험’

강남의 빌딩을 상속받는 순간, 그 가치는 숫자보다 무겁다. 세금, 이자, 공실, 그리고 시장의 냉정한 현실이 함께 찾아오기 때문이다. 중요한 건 자산의 크기가 아니라 현금흐름의 지속가능성이다. 상속을 부의 대물림으로 만들 것인지, 급매의 악순환으로 끝낼 것인지는 미리 대비한 유동성 전략에 달려 있다.