2025년 서울 집값, 계속 오르는 이유는?

2025년에도 서울 집값이 쉬지 않고 오르고 있습니다. 집값이 오르는 원인은 단순히 한두 가지가 아니라 공급, 수요, 정책, 심리 등 다양한 변수들이 얽혀 있습니다. 이번 글에서는 왜 서울 집값이 계속 고공행진을 이어가는지?,  현장 분위기, 전문가 의견 등을 토대로 상세히 풀어봅니다.

계속 오르는 서울 집값의 상징적인 모습

 

1. 공급 부족, 시장을 흔드는 가장 큰 변수

 

아파트 신규 입주물량 감소

• 2025~2026년 서울의 신규 아파트 입주물량이 급격히 감소할 전망입니다. 업계에서는 ‘공급절벽’이라는 표현까지 등장하고 있습니다.
• 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 위축, 각종 규제로 신규 착공이 이미 크게 줄었고, 그 여파가 본격적으로 집값을 자극하고 있습니다.

매물 희소화

• 시장에 나오는 매물이 부족해지니 당연히 가격은 뛰게 됩니다.
• 강남, 용산, 마포 등 인기지역에서 매물 회수 및 가격 재협상이 속출하고, 기존 계약까지 취소되는 사례도 등장하고 있습니다.

2. 전세가 급등과 매입 수요의 전환

전세시장 불안

• 서울 및 수도권의 신규 입주 감소와 맞물려 전세매물도 점점 귀해지고 있습니다.
• 전세가 급등은 결국 매매수요로 전환되고, ‘전세의 매매 전이’ 현상이 뚜렷하게 나타납니다.

2026년 전세대란 우려

• 전문가들은 2026년에 서울 전세시장에 ‘대란’이 올 가능성을 심각하게 우려합니다. 전세가 상승은 매매수요 증가로 다시 이어집니다.

3. 금리 인하 기대와 유동성 효과

금리 하락 전망

• 최근 기준금리 인하 가능성이 언급되면서 대기매수세가 증가하고 있습니다.
• 저금리 기대감과 유동성 확대로 인해 투자 목적이나 실수요 모두 부동산으로 몰리는 양상입니다.

4. 인플레이션·건설원가 상승, 분양가까지 뛴다

건설원가와 분양가 인상

• 건축자재 등 건설원가가 상승하면서 신규 아파트 분양가가 오르고, 이는 기존 주택 가격까지 끌어올리는 역할을 합니다.
• 서울은 특히 원가 상승분이 매매가에 빠르게 반영됩니다.

지방보다 더 심한 공급 부족

• 지방에 비해 서울은 분양 및 착공 물량 감소 폭이 비교적 덜하지만, 절대 수준에서 보자면 이미 충분하지 않다는 인식이 매우 강합니다.

5. 특정지역 쏠림 및 심리적 효과

고가 아파트 쏠림

• 강남·마용성(마포·용산·성동) 등 인기지역에 수요가 몰리고, 초고가 아파트의 거래·낙찰까지 활발하게 이뤄지고 있습니다.

‘앵커링 효과’와 기대심리

• 고가 아파트의 신고가 경신이 전체 시장 심리를 낙관적으로 바꾸고, 이는 전반적 가격상승의 ‘앵커링 효과’로 이어집니다.

6. 향후 리스크와 시장 전망

불확실성 요인도 있다

• 정부의 추가 규제, 글로벌 경제 변수, 대출규제 강화 등은 서울 집값 상승을 제약할 수 있는 요인입니다.
• 정책 방향성이 불확실할수록 시장 불안과 수요 집중이 심해집니다.

복합적 요인이 만드는 불씨

2025년 서울 집값은 단순히 한 가지 이슈가 아니라 공급 부족, 전세가 상승, 금리 인하 기대, 원가 인상, 인기지역 쏠림, 심리적 효과가 겹쳐진 결과입니다. 단기적으로는 가격 강세가 점쳐지지만, 대내외 변수에 따라 방향이 언제든 바뀔 수 있으니 신중한 판단이 필요하겠습니다.

 

집값 상승이 모두에게 희소식은 아닙니다.

 

내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게는 정책과 시장 변화에 더욱 촉각을 곤두세우는 한 해가 될 것입니다.