전세의 월세화 가속! 불안한 전월세 시장, 똑똑하게 대처하는 계약 갱신 전략

10.15 부동산 대책 발표 이후  전세 매물이 급격히 줄어들고 월세로 전환되는 현상이 가속화되고 있습니다. 2025년 현재, 임차인들은 계약 갱신 시기마다 큰 고민에 빠지게 되는데요. 오늘은 불안정한 전월세 시장에서 임차인이 꼭 알아야 할 계약 갱신 전략을 자세히 알려드리겠습니다.

파란 배경에 ‘전세의 월세화 가속!’ 문구와 고민하는 남성, 아파트, 계약서가 배치된 부동산 정보형 썸네일.

1. 계약갱신청구권, 최대한 활용하라 (5% 상한 유지)

1) 계약갱신청구권이란?

임대차 3 법에 따라 임차인에게는 1회에 한하여 2년의 계약갱신청구권을 사용할 권리가 있습니다. 이 권리를 제대로 활용하면 보증금 인상률이 5% 이내로 제한되어 시세보다 훨씬 저렴하게 2년 더 거주할 수 있습니다.

2) 핵심 타이밍

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 명확하게 의사를 전달해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 상실하게 되므로 반드시 캘린더에 표시해 두세요.

•  문자메시지로 증거 남기기
•  내용증명 우편 발송 (가장 확실)
• 이메일로 서면 의사 전달

3) 묵시적 갱신도 활용 가능

임대인과 임차인 모두 기간 내에 계약 연장이나 거절 통보를 하지 않으면 자동으로 동일 조건 2년 연장됩니다. 단, 이 경우 5% 상한이 적용되지 않으며, 갱신권 사용 횟수에서 차감되지 않습니다.

 

묵시적 갱신의 장점:

• 임차인은 언제든지 해지 통보 가능 (통보 후 3개월 효력 발생)
• 갱신청구권을 나중을 위해 보존 가능
• 유연한 거주 기간 조정

4) 재계약서 작성 시 주의사항

갱신청구권을 사용했는지, 아니면 새로운 합의에 의한 재계약인지 특약사항에 명시하여 추후 분쟁을 방지해야 합니다. 전세금 변동이 없다면 확정일자는 그대로 유지됩니다.

2. 임대인의 계약 갱신 거절에 대비하라

1) 법정 거절 사유 확인

임대인은 법에서 정한 9가지 사유 외에는 갱신 청구를 거절할 수 없습니다. 가장 흔한 사유는 '임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주'입니다.

2) 실거주 여부 확인 방법

임대인이 실거주를 이유로 거절했다면, 반드시 확인해야 합니다.

1. 정부 24 전입세대 열람 서비스 이용
2. 대법원 인터넷등기소에서 확정일자 조회
3. 거절 후 최소 3개월 이상 실제 거주 여부 모니터링

임대인이 실거주하지 않고 새로운 임차인과 계약을 체결한 것이 확인되면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

3) 손해배상액 산정 기준

• 갱신 거절 당시의 환산 월차임 3개월분
• 임차인이 입은 실제 손해액
• 법원이 인정하는 기타 손해

 

손해배상 청구는 소송으로 이어질 수 있으므로, 대한법률구조공단(☎132) 등 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

3. 월세 전환 요구에 현명하게 대처하라

1) 전월세 전환율 상한 확인

 

전세 매물이 줄고 월세가 늘어나는 상황에서 임대인이 전세를 월세로 전환하려 할 수 있습니다. 이때 전환율이 제한됩니다.

 

현재 기준 (2025년 10월):

• 기준금리(3.0% 가정) × 2.25 + 연 2% = 8.75%
• 법정 상한 10%와 비교하여 낮은 비율 적용

계산 예시:

전세 3억 원 → 보증금 1억 원 + 월세 전환 시

• 전환 금액: 2억 원
• 월세액: 2억 × 8.75% ÷ 12 = 약 146만 원

2) 반전세의 장점

월세로 전환 시 보증금이 낮아져 전세보증금 반환보증 가입이 더 쉬워질 수 있습니다. 전세사기 예방 차원에서 보증금을 낮추고 월세로 일부 전환하는 '반전세'도 현명한 대안입니다.

3) 주변 시세와 비교 필수

주변 신규 전세 계약은 갱신 계약보다 가격이 훨씬 높게 형성될 수 있습니다. 네이버 부동산, 호갱노노 등을 통해 인근 시세를 꼼꼼히 비교하여 월세 전환 조건의 합리성을 판단해야 합니다.

4) 분쟁 발생 시 대응 절차

1. 1차: 임대인과 직접 협상 (모든 대화 기록 보관)
2. 2차: 대한법률구조공단 무료 상담 (☎132)
3. 3차: 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청
4. 최종: 소액사건심판 또는 본소송

5) 핵심 체크리스트

✅ 계약 갱신 전 필수 확인사항

•  계약 종료 6개월 전 알림 설정
•  갱신청구권 사용 여부 결정
•  서면으로 의사표시 (내용증명 권장)
• 5% 상한 적용 확인
• 재계약서 특약사항 명시

⚠️ 절대 피해야 할 실수

• 구두로만 갱신 의사 전달
• 갱신 거절 사유 미확인
• 전월세 전환율 계산 없이 동의
• 계약서 특약사항 누락

4. 마무리 - 주거 안정이 최우선

불안정한 시장에서는 계약갱신청구권을 이용해 일단 주거 기간을 확보하는 것이 가장 안전한 전략입니다. 임대인과 소통할 때는 문자나 내용증명 등 명확한 증거를 남기는 습관을 들여야 추후 법적 분쟁에 대비할 수 있습니다.

 

현 시장 상황을 고려할 때:

• 전세가 상승 지역: 갱신청구권 적극 활용
• 전세가 하락 지역: 재계약 또는 이사 고려
• 월세 전환 압박 시: 종합적 검토 후 결정

모든 의사소통은 증거를 남기고, 애매한 부분은 계약서 특약에 명시하며, 불확실할 땐 전문가 상담을 받으세요. 여러분의 주거 안정이 가장 중요합니다!

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• 정부 24 전입세대 열람: www.gov.kr
• 대한법률구조공단: www.klac.or.kr (☎132)
• 주택임대차 포털: www.molit.go.kr