수도권 및 인접지역 토지 투자 유망지역 분석 : 지가 동향, 거래량 및 개발 호재를 중심으로

수도권 또는 인접지역의 토지 투자 이미지

 

 

수도권 및 인접 지역(충청남도, 강원도)의 토지 시장을 심층 분석한 결과, 장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 지역들이 확인되었습니다.

수도권의 인구 및 경제 활동이 인접 지역으로 자연스럽게 확산되는 현상과 정부의 균형 발전 정책이 맞물려 이들 지역의 토지 시장이 주목받고 있습니다.

 

 

1. 토지 시장 동향: 지가와 거래량

 

2024년 전국 지가는 2.15% 상승하며 전년(0.82%) 대비 상승폭이 확대되었으나, 2022년(2.73%)과 비교하면 둔화된 모습입니다. 특히 수도권 내 용인처인구(5.87%), 서울 강남구(5.23%), 성남수정구(4.92%) 등 특정 지역은 전국 평균을 크게 웃도는 높은 지가 상승률을 기록했습니다. 이는 재개발, 재건축, 교통망 개선 등 기존 개발 호재와 신규 개발 기대감이 복합적으로 작용한 결과로 풀이됩니다. 그러나 2025년 4월 기준 경기(-0.05%), 인천(-0.07%), 충남(-0.12%), 강원(-0.17%) 등 일부 수도권 및 인접 지역에서는 소폭 하락세가 관찰되어 시장의 복합적인 양상을 보여줍니다.  

 

토지 거래량은 2024년 전체 토지(건축물 부속 토지 포함) 거래량은 약 187.6만 필지로 전년 대비 2.7% 증가했으나, 건축물 부속 토지를 제외한 순수 토지 거래량은 약 66.1만 필지로 7.0% 감소했습니다. 2025년 1분기에도 전체 토지 거래량은 6.2% 감소, 순수 토지 거래량은 8.8% 감소하며 최근의 거래량 감소 추세를 더욱 명확히 보여주었습니다. 이러한 감소세의 주된 원인으로는 '정치적 불확실성'이 지목되었으며, 이는 시장이 전반적으로 관망세에 접어들었음을 시사합니다.  

 

 

2. 주요 영향 요인: 인구 이동과 광역 개발

 

인구 이동은 토지 수요와 지가 변동에 직접적인 영향을 미치는 핵심 요인입니다. 2024년 국내 총인구이동자 수는 628만 3천 명으로 전년 대비 2.5% 증가했으며 , 시도별 순이동(전입-전출)을 보면 인천(0.9%), 세종(0.7%), 충남(0.7%) 순으로 순 유입률이 높게 나타났습니다. 반면, 서울(-0.5%)은 순유출을 보였습니다. 특히 인구이동 사유 중 주택과 가족 사유로 인한 이동자 수가 증가하는 추세를 보였는데 , 이는 인구가 순유입되는 인천과 충남 지역에서 주거용 토지뿐만 아니라, 이를 지원하는 상업 시설, 교육 시설 등 생활 인프라를 위한 토지 수요를 증가시킬 것입니다.  

 

대규모 개발 사업 및 인프라 확충은 토지 가치 상승의 가장 강력한 동인 중 하나입니다.

 

• 수도권: 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명시흥)는 서울 집값 안정화를 목표로 서울과 더 가까운 곳에 조성되며, GTX(A, B, C 노선) 조기 착공 및 신도시 연계 강화로 통행 시간을 획기적으로 단축시켜 주변 토지 가치를 상승시킬 것입니다. 2025년 개통이 추진되는 수도권 제2순환고속도로 와 특성화 산업벨트 조성 도 중요합니다.  
   
• 충청남도: '제4차 충청남도 종합계획(2021~2040)'에 따라 2040년까지 총 149조 8,726억 원이라는 막대한 사업비가 투입될 계획이며 , 북부권(천안·아산·당진)은 스마트 지식산업지대로, 충남혁신도시권(홍성·예산)은 수소국가혁신 클러스터로 육성됩니다. 서해선 복선전철(홍성~경기 화성 송산)은 2026년 신안산선 개통 시 서울 여의도까지 직결 운행이 가능해지며 , 2031년 서해선-경부고속철도 직결 사업(평택~화성)이 완료되면 홍성에서 서울까지 45분대에 도달할 수 있게 되어 큰 파급 효과가 예상됩니다. 천안시에는 2024년까지 10개 산업단지가 조성될 예정이며 , 특히 미래모빌리티 국가산업단지 는 지역 경제의 핵심 동력이 될 것입니다.  
   
• 강원도: 강원특별자치도는 '미래산업글로벌도시 개발 종합계획'을 통해 향후 10년간 132조 원을 투자할 계획이며 , GTX-B 춘천 연장(남양주 마석~춘천) 및 GTX-D 원주 신설(인천공항~원주) 사업이 추진 중으로 이들 지역을 수도권 생활권에 편입시킬 것입니다. '날 일(日)' 자형 순환 철도망 구축 과 강릉 과학(확장), 원주 신평 농공, 양구 제2 농공, 영월 첨단산업 핵심소재 일반, 양구 지석 농공, 양양 산림파크 일반 산업단지 등 6개 신규/확장 산업단지 지정 도 주목할 만합니다.  
   

3. 토지 투자 유망지역 추천

 

• 수도권: 2024년 높은 지가 상승률을 보인 용인처인구, 서울 강남구, 성남수정구 와 함께, 서울 접근성 개선 및 대규모 주택 공급이 이루어지는 3기 신도시 예정지 및 GTX 역세권(고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙, 인천 계양, 광명시흥, 파주 운정, 화성 동탄, 양주 덕정, 수원 등)이 유망합니다.  
   
• 충청남도: 지속적인 인구 순유입 과 대규모 산업단지 조성 , 수도권 연계 교통망 확충 이 활발한 천안시, 아산시, 당진시가 높은 투자 잠재력을 가집니다. 또한 충남혁신도시를 중심으로 한 수소국가혁신 클러스터 조성 및 서해선 개통 수혜 지역인 홍성군, 예산군도 주목할 만합니다.  
   
• 강원도: GTX-B 춘천 연장 및 GTX-D 원주 신설 계획 으로 수도권 생활권에 편입될 춘천시, 원주시가 유망합니다. 강원도의 '미래산업글로벌도시' 비전 에 따른 신규 산업단지 지정 및 관광 인프라 확충이 기대되는 강릉시, 양양군, 영월군, 양구군도 새로운 투자 기회를 제공할 것입니다.  
   

4. 투자 시 고려사항

 

토지 투자는 높은 잠재력을 지니지만, 정부 및 지자체의 개발 정책 변경 또는 지연 가능성, 국내외 경제 상황, 금리 변동, 정치적 불확실성 등 거시경제 요인이 토지 시장에 미치는 영향을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 대규모 개발 사업의 인허가 문제, 토지 보상 문제, 자금 조달의 어려움 등으로 인한 사업 지연 또는 취소 가능성도 염두에 두어야 합니다.  

 

 

결론적으로,

 

수도권 및 인접 지역의 토지 시장은 광역교통망 확충, 신도시 개발, 지역 특화 산업단지 조성 등 정부 및 지자체의 대규모 투자 계획에 힘입어 장기적인 성장 잠재력을 지니고 있습니다.

 

최근 지가 상승폭 둔화 및 거래량 감소는 단기적인 시장 조정으로 해석될 수 있으나, 견고한 인구 이동 패턴과 구체적인 개발 계획들이 장기적인 투자 가치를 강력하게 뒷받침합니다. 따라서 광역 개발 사업이 진행 중인 지역에 대한 선택적이고 장기적인 투자가 유효할 것으로 판단됩니다.