신도시의 상징, 세련된 계획도시 세종시. 하지만 이곳에 숨겨진 그늘이 있었으니, 바로 전국 최고 수준의 '상가 공실률' 문제였습니다. 2025년 1분기 기준, 무려 13.6%에 달하는 충격적인 수치는 많은 사람들에게 세종시 상권의 미래에 대한 우려를 낳게 했습니다. 새로운 건물은 계속 들어서는데, 정작 그 안을 채울 점포는 텅 비어 있는 기형적인 상황이 이어져 온 것입니다.
오랜 고민 끝에 세종시가 마침내 칼을 빼 들었습니다. 상가 공실 문제 해결을 위해 '지구단위계획'을 대폭 변경하는 파격적인 조치를 발표한 것입니다. 이번 결정은 단순히 임시방편이 아닌, 도시의 근본적인 틀을 바꿔 상권에 활력을 불어넣겠다는 강력한 의지로 해석됩니다.
고질적인 문제점과 그 사례들
그동안 세종시 상권은 여러 규제와 불편함으로 인해 스스로 성장하기 어려운 환경에 놓여 있었습니다. 대표적인 문제 사례들은 다음과 같습니다.
- 용도 제한으로 인한 상권 불균형: 도시의 핵심 교통축인 BRT 라인이나 아름다운 금강변 수변 상가는 위치는 좋았지만, 병원, 학원, 대형 헬스장 같은 생활 편의시설 입점이 제한되어 있었습니다. 상권을 살릴 수 있는 핵심 업종이 들어설 수 없어, 결국 접근성이 좋은 상가들이 텅 빈 채 방치되는 아이러니한 상황이 벌어졌습니다.
- 관광객의 외면을 낳았던 숙박시설 부족: 출장객이나 관광객이 세종시를 방문하더라도 마땅한 숙박시설을 찾기 어려웠습니다. 기존에 허용된 일부 숙박시설 외에는 일반 상업 지역에 호텔이나 모텔을 지을 수 없었기 때문입니다. 그 결과, 낮에는 공무와 관광으로 붐비던 도시가 밤이 되면 썰렁해지는 ‘도넛 현상’이 심화되었습니다.
- 고객 접근성을 막았던 불편한 규제: 상가를 찾는 고객들이 차를 이용해 진입하려 할 때, 복잡하고 일률적인 차량 진출입 규정 때문에 불편을 겪는 일이 잦았습니다. 또한, 점포들이 외부 테라스를 활용한 특색 있는 공간을 꾸미고 싶어도, 일률적인 보도 포장 규정 때문에 포기하는 경우도 많아 상가마다 개성을 살리기가 어려웠습니다.
이러한 문제들이 복합적으로 작용하며 세종시의 상가 공실률을 전국 최고 수준으로 끌어올린 것입니다.
파격적인 해결책, 무엇이 달라지나?
세종시는 이러한 문제점을 해결하기 위해 핵심 규제들을 과감하게 완화하기로 했습니다.
- 숙박시설 허용, 상권의 새로운 밤을 열다: 기존에 엄격했던 숙박시설(호텔, 모텔 등) 규제가 풀려 일반 상업 지역에도 들어설 수 있게 됩니다. 이는 출장객이나 관광객의 체류를 유도하여 자연스럽게 저녁과 밤 시간대 상권 소비를 활성화시킬 것입니다.
- BRT와 수변 상가에 새로운 숨결을 불어넣다: 그동안 용도 제한으로 가치를 잃었던 BRT 라인과 수변 상가에 학원, 병원, 헬스장 등 안정적인 임차인을 유치할 수 있는 업종을 허용했습니다. 이는 상가 공실을 해소하는 결정적인 전환점이 될 것입니다.
- 고객 편의성 증진, 사소한 규제까지 완화: '차량 진출입 허용'과 '보도포장 기준 완화'로 고객 접근성을 높이고, 상가 점포의 개성을 살릴 수 있는 환경을 조성해 소비자들이 더 오래 머물고 싶은 상권을 만들어 갈 계획입니다.
그래서 부동산 투자자들은 무엇에 주목해야 할까?
이번 지구단위계획 변경은 단순히 상가 활성화를 넘어, 부동산 투자자들에게 새로운 기회를 제공할 수 있습니다. 핵심적인 투자 포인트를 짚어보겠습니다.
- 용도 변경 가능성이 높은 매물을 찾아라: 과거에는 용도 규제 때문에 '가치를 찾지 못했던' BRT 라인의 상가 건물이, 이제는 헬스장이나 병원 등의 안정적인 임차인을 유치할 수 있는 '숨겨진 보석'이 된 것입니다. 투자하려는 상가에 새로 들어설 수 있는 업종을 분석하고, 그에 맞는 임대 수요를 예측하는 것이 중요합니다.
- 핵심 입지의 '숨겨진 보석'에 주목하라: BRT 노선 상가와 금강변 수변 상가는 기존에 제한된 업종 때문에 공실률이 높았지만, 이제는 안정적인 임차인을 유치할 수 있는 공간으로 탈바꿈할 수 있습니다. 과거의 오명을 딛고 핵심 상권으로 재탄생할 여지가 충분합니다.
- 임대료 상승 여력을 파악하라: 허용 업종이 늘어나면 임차인 경쟁이 치열해지면서 공실률이 낮아지고 자연스럽게 임대료가 상승할 수 있습니다.
- 단기 효과보다는 중장기적 관점으로 접근: 이번 정책이 시장에 반영되기까지는 일정 시간이 소요될 것입니다. 따라서 장기적인 안목을 가지고 시장의 변화를 꾸준히 관찰하며 투자 결정을 내리는 지혜가 필요합니다.
이번 대책은 세종시와 행복도시건설청(행복청), 한국토지주택공사(LH)가 함께 꾸린 TF팀과 시민 의견을 반영해 마련되었다는 점에서 더욱 의미가 큽니다. 이번 혁신적인 시도를 통해 세종시가 공실의 늪에서 벗어나 활기 넘치는 도시로 거듭나길 기대해 봅니다.
[출처ㅣ대전일보] "상가공실난 신음"…세종시, '용도 완화 카드' 또 꺼냈다
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