부동산 양극화, '똘똘한 한 채' 탓이라고? 진짜 원인과 해법 짚어보기

"서울 아파트값은 또 올랐다는데, 우리 동네는 왜 그대로일까?"
 
최근 뉴스를 보며 이런 생각 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 서울, 특히 강남의 아파트값은 천장을 뚫을 기세로 오르지만, 다른 대부분 지역은 잠잠하거나 오히려 하락하는 현상. 바로 '부동산 시장의 양극화'입니다.
많은 언론과 전문가들은 이 현상의 원인으로 '다주택자 규제'를 지목하며, 이것이 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 낳았다고 말합니다. 과연 그럴까요? 오늘 칼럼을 바탕으로 부동산 양극화의 진짜 원인은 무엇이고, 우리는 어떤 해법을 고민해야 할지 깊이 파고들어 보겠습니다.

상상 초월 강남 아파트값, 얼마나 올랐나?

현재 부동산 시장의 양극화는 통계로 명확히 드러납니다.

• 서울 평균 주택 매매가: 사상 최초 10억 원 돌파 (아파트, 빌라 등 모두 포함)
• 강남구 아파트 평균 매매가: 3.3㎡(평) 당 1억 531만 원

상승세는 더욱 가팔라지고 있습니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 불과 한 달 사이에 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구의 아파트값 주간 상승률은 2~3배씩 뛰었습니다.

잠깐, 이게 얼마나 큰돈일까요?

만약 24평짜리 강남 아파트(24억 원)를 소유했다면, 가격 상승률이 가장 낮았던 5월 첫째 주(0.15%)에도 일주일에 360만 원을, 상승률이 가장 높았던 6월 첫째 주(0.40%)에는 무려 960만 원을 앉은 자리에서 번 셈입니다. 특정 지역에 집 한 채가 있다는 이유만으로 자산이 이렇게 불어나는 현실, 심각한 불평등이 아닐 수 없습니다.

왜 유독 '서울', 그리고 '강남'으로 돈이 몰릴까?

강남 아파트 가격 상승은 단순히 '살기 좋아서'라는 실거주 수요만으로는 설명이 어렵습니다. 칼럼은 여러 가지 투자 수요가 몰리는 이유를 다음과 같이 분석합니다.

• 가장 안전한 투자 자산: 서울 핵심지 브랜드 아파트는 경기 침체기에도 가장 확실한 투자처로 인식됩니다.
• 지방 자산가들의 상경 투자: 지방의 인구 유출과 소멸 위기를 느낀 자산가들이 리스크가 적은 서울 아파트에 투자하고 있습니다.
• 상업용 부동산 자금의 유입: 공실 위험이 커진 상가, 오피스 투자 자금이 안전한 서울 아파트로 이동하고 있습니다.
• 제조업에서 임대업으로: 자녀에게 공장을 물려주기보다 안정적인 부동산 임대업으로 전환하려는 중소기업 오너들이 늘고 있습니다.

언론의 단골 진단, "다주택자 규제 때문에 양극화 심해졌다"… 과연 사실일까?

많은 경제신문과 건설업계는 다주택자에 대한 세금 규제가 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 만들어 양극화를 부추겼다고 주장합니다. 그래서 다주택자 취득세, 양도세 중과를 풀어야 지방 부동산도 살아난다고 말합니다.

"지방 수요 위축이 주요 원인이지만, 양극화를 가속화한 것은 다주택자에 대한 세제 규제가 촉발한 '똘똘한 한 채' 선호 현상이다." (매일경제)

"다주택자 규제로 인한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상도 집값 왜곡을 부추기고 있다." (한국경제 사설)

 
 이 주장이 과장되었다고 합니다. 이미 다주택자 규제는 상당 부분 완화되었기 때문입니다.

• 양도세 중과: 사실상 매년 유예되어 실행된 적이 없습니다.
• 취득세 중과: 지방의 공시가격 2억 원 미만 주택은 중과에서 제외되었습니다.
• 종합부동산세(종부세): 다주택자 세율이 완화되고, 공시가격 현실화율 및 공정시장가액비율 하향으로 이미 상당한 감세가 이루어졌습니다.

부동산 양극화는 '부자 감세'가 '똘똘한 한 채' 현상의 배경이라고 지적합니다. 고가 주택 보유에 대한 세금 부담이 줄어드니, 투자자들이 부담 없이 강남의 초고가 아파트를 사들일 수 있게 되었다는 것입니다.

새 정부의 '공급 우선' 정책, 괜찮을까?

이재명 신임 대통령은 "세금으로 집값을 잡지 않고, 공급을 늘려 안정시키겠다"는 기조를 밝혔습니다. 투기적 투자 수요가 몰리는 강남의 특성을 고려할 때, '공급 만능론'은 재고가 필요하다는 지적이 나옵니다.
끝없이 늘어나는 투자 수요를 공급만으로 맞추는 것은 불가능할뿐더러, 자칫 재건축·재개발 규제 완화로 이어져 건설사와 조합원에게만 혜택이 돌아가는 부작용을 낳을 수 있습니다. 이름만 '공공'이고 실제로는 특혜가 되는 사업이 될 수 있다는 우려입니다.

그렇다면 진짜 해법은 어디에 있을까?

 부동산 양극화와 불평등을 해소하기 위해 다음과 같은 근본적인 정책 전환을 제안합니다.

1. 조세 형평성 맞추기: 다주택자 규제 완화만 외칠 것이 아니라, 고가 1주택자에게 주어지는 과도한 양도세 비과세 혜택을 축소해 균형을 맞춰야 합니다.
2. 핀셋 증세 고려: 국지적 가격 폭등이 일어나는 지역에 한정해 부유세 성격의 세금을 부과하는 방안도 검토해야 합니다.
3. 부자 감세 되돌리기: 지난 정부에서 여야 합의로 이뤄진 종부세 완화, 증여세 비과세 한도 확대 등 자산 격차를 대물림하는 감세 정책을 되돌리는 것이 최소한의 출발점입니다.
4. 공공임대주택 예산 복원: 대폭 삭감된 공공임대주택 예산을 다시 늘려, 질 좋고 충분한 양의 공공주택을 공급해야 합니다.
5. 주택 금융 정상화: 정책대출을 부동산 시장 부양책으로 사용하는 것을 멈춰야 합니다. 가계부채를 줄이고 주택 가격을 하향 안정시키는 것이 내수 경제를 살리는 길입니다.

결론적으로, 지금 필요한 정책은 건설사 특혜를 통한 공급 확대나 빚을 내서 집을 사게 하는 부양책이 아닙니다. 자산 불평등을 완화하고, 주택이 투기의 대상이 되지 않도록 하며, 임차인이 안심하고 오래 살 수 있는 권리를 보장하는 것. 이것이 바로 '부동산'이 아닌 진정한 '주거'를 위한 정책의 시작일 것입니다.