[4화] 부동산 매매 계약서, 함정 피하는 법

부동산 계약시 체크리스트 이미지

 
 
 
 

"사인을 하기 전, 반드시 읽고 따져봐야 할 것은 따로 있습니다."

 
 
20년 경력의 부동산 중개인으로서 말씀드립니다. 수천 건의 계약을 진행하며 본 안타까운 사례들은 대부분 '계약서'에서 시작됐습니다.

📌 왜 계약서가 중요한가요?

부동산 계약은 단 한 장의 계약서로 수천만 원, 많게는 수억 원의 거래가 오갑니다. 그만큼 정확하게 작성하고, 꼼꼼하게 확인해야만 하는 법적 문서입니다.
하지만 현실에선,

• "중개사가 써주겠지"
• "다 비슷한 거 아닌가요?"

이런 안일함으로 피해를 보는 경우가 너무나 많습니다. 제가 중개사 시험을 준비할 때보다 현장에서 더 많은 것을 배웠는데, 그중 첫 번째는 '계약서의 중요성'이었습니다.
계약서를 읽을 줄 안다는 것, 그건 곧 내 돈을 지킬 줄 안다는 뜻입니다.

📄 계약서 구성 요소 – 꼭 알아야 할 4가지

1. 계약금 – 중도금 – 잔금 구조

• 보통 10% 계약금, 60% 중도금, 30% 잔금으로 구성됨
• 날짜와 금액은 명확하게 기재해야 분쟁 예방 가능

실제 사례: 한 고객은 중도금 날짜를 구두로 조정했다가 계약위반으로 간주되어 계약금을 모두 잃었습니다.

2. 중개수수료

• 법정 요율 범위 내에서 협의 가능
• 실거래가에 따라 요율 적용, 지불 시점도 계약서에 명시

수수료는 흔히 매도자-매수자가 절반씩 부담하지만, 협의에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 특약사항

• 분쟁의 80%가 특약에서 발생
• 예: 누수 수리 후 인도, 가전 포함 여부, 등기 이전 책임 등

특약은 표준계약서에 없는 '우리만의 약속'입니다. 그만큼 세심하게 작성해야 합니다.

4. 인도 조건

• 명도일(입주일)과 잔금 지급일을 명확히 분리
• '잔금과 동시에 인도'가 가장 일반적이지만 예외도 많음

잔금 후 2주 뒤 인도 같은 조건은 반드시 문서화하고, 그 기간의 위험 부담 주체도 명시해야 합니다.

🧭 계약서에서 꼭 확인해야 할 체크리스트

✅ 등기부등본 내용과 계약 대상이 일치하는가?
✅ 소유자 본인이 직접 계약하는가, 대리인일 경우 위임장은 있는가?
✅ 특약사항은 구두가 아닌 문서로 남겨져 있는가?
✅ 중개사는 공인중개사 자격증을 갖춘 정식 등록업자인가?

⚠️ 사례로 보는 '위험한 계약'

30대 초보 투자자 B 씨는 전세를 끼고 빌라를 샀습니다. 계약서 특약사항에 '임차인 보증금 반환 책임은 매수자에게 있음'이라는 문구가 있었지만, 대충 읽고 넘어갔죠.
결과는? 임차인의 전세보증금 5천만 원을 본인이 떠안게 됐습니다. 특약한 줄이 수천만 원의 차이를 만든 것입니다.
제가 B 씨 상담을 했을 때, 그는 "그 한 줄이 그렇게 중요한 의미였나요?"라고 물었습니다. 네, 계약서의 모든 한 줄은 그만큼 중요합니다.

🛑 계약 파기 시, 책임은 누구에게?

매수자나 매도자 중 한쪽이 계약을 일방적으로 파기하면 계약금이 손해배상의 기준이 됩니다.
상황 결과

매수자가 계약 파기	계약금 몰수
매도자가 계약 파기	계약금의 2배 배상
상호 협의로 해제	계약금 반환 + 추가 책임 없음

 
즉, 계약금은 '진짜 돈'입니다. 아무 생각 없이 포기하면 안 됩니다.

🧑‍💼 전문가가 말하는 '계약서 잘 쓰는 법'

✔️ 사인하기 전, 모든 조건을 소리 내어 다시 읽고 설명받을 것
✔️ 이해 안 되는 항목은 중개사에게 즉시 질문하고 문서로 남길 것
✔️ 계약 당일, 등기부등본은 최신판으로 다시 출력해 확인할 것
✔️ 모든 사본(계약서, 특약, 인감증명 등)은 사진이나 스캔으로 보관할 것

한 고객은 이 조언을 듣고 특약사항을 꼼꼼히 검토한 결과, 숨겨진 근저당 문제를 발견했습니다. 단 10분의 확인으로 3천만 원의 손실을 막은 거죠.
 

✨ 마무리 한마디

"계약서 한 줄이 나를 지킬 수도, 무너뜨릴 수도 있습니다." 서명은 '믿음'이 아니라, '확인 후 동의'의 표시여야 합니다.

20년간 부동산 중개업을 하며 깨달은 가장 중요한 진실은, 계약서가 단순한 종이가 아니라 당신의 자산을 지키는 '방패'라는 것입니다.

여러분은 어떤 계약서 경험이 있으신가요? 혹시 계약서 때문에 곤란했던 적이 있다면 댓글로 공유해 주세요. 다음 글에서 도움을 드릴 수 있을지도 모릅니다.
 
 
 
 
📍 다음 편 예고: [4화] 부동산 종류별 투자 전략 – 땅, 집, 상가의 차이 란 글을 올릴 예정입니다.